Alternativas para los activos inmobiliarios ociosos


Urbanización abandonada Llanos de Velerín, Estepona, Málaga, del proyecto 6.000 km, de Basurama


Resuena por ahí, en la world wide web, una expresión que nunca había oído y que me resulta al menos curiosa: "activos inmobiliarios ociosos". Se refiere a los solares vacíos, a las viviendas sin habitantes, a los aeropuertos sin aviones, a los centros culturales sin contenidos. Me he imaginado esas calles que urbanizan una nada, con sus aceras y sus pobres farolas desamparadas, esas filas de adosados, esas tiras de asfalto, esos contenedores huecos, me los he imaginado, pasando el rato despreocupados.

Los que andan sin embargo un poco estresados son los bancos que los financiaron, y por añadidura el estado del bienestar al que estaban destinados. Ambos se están, literalmente, desmoronando. A estas alturas a nadie se le escapa que esas criaturas abandonadas que afean la geografía española son el hecho diferencial de nuestra catástrofe económica y, por añadidura igualmente, de nuestro fracaso político. Andan ahora buscándole un apaño financiero que aplace el problema, que si metemos dinero público, que si creamos un banco malo –menuda expresión, como para echarse a temblar, siendo como son los buenos como serán los malos.
Lo que se pretende es aparcar todos estos activos inmobiliarios que se han quedado los bancos, meterlos en un cajón para no verlos, para que no salgan en los libros contables. Así a primera vista, la solución no parece muy consistente, pero ellos sabrán, que son los expertos. En cualquier caso el Ministerio de Economía calcula que el valor de estos activos, también llamados tóxicos, para ajustarse a la realidad, debe reducirse un 35% en las viviendas terminadas, un 80% en suelos, sí, un 80%, y un 65% en las promociones en curso, lo cual quiere decir que un suelo que fuera valorado en 1.000.000 de euros ahora debería contabilizarse con un valor de 200.000.
Todo esto son noticias de hoy y de ayer, no es cosa de un proceso de los últimos tiempos, es un asunto que según van pasando las horas se va matizando, discretamente... una bomba de relojería, vamos.
La prioridad en estos momentos es evitar la quiebra del sistema financiero, y para ello no parece quedar otra que pagarle entre todos las vacaciones a los activos inmobiliarios. ¿Hasta cuando? No se sabe. Pero mientras tanto, ¿no sería quizás también interesante tratar de ocupar esos espacios vacíos que hemos creado, de buscar alternativas para utilizar esas ruinas sin estrenar?
Evidentemente el problema no es sencillo. Por poner tan solo algún ejemplo, a ver quién es el guapo que revitaliza, por ejemplo, la gigantesca ciudad de Polaris World, cuya página web languidece con ofertas terroríficas, o Valdeluz, que hasta tiene una estación de AVE y ni por esas ha sido viable, o las no tan famosas urbanizaciones de Llanos de Verín, en Estepona, o Alto del Cuco, en Cantabria, por citar tan solo algunas de las recogidas en el proyecto 6.000 km de Basurama, que regoge una pequeña muestra de los cientos de casos que hay repartidos por el territorio nacional. ¿Alguna idea? Habría que analizar caso por caso, pues hay muchos tipos de activos ociosos. La localización es un factor clave, así como el estado de "gestación". Si nos centramos en el problema de la vivienda, que es el más sangrante pero no el único, están por un lado los suelos cuyo único valor fue haber sido recalificado, y que ahora no valen practicamente nada o casi nada. Están también los suelos urbanizados, los de las pobres farolas desamparadas, que andan por el estilo, aunque con un poco más de dinero enterrado. Pasamos a los edificios que se han quedado medias, mal asunto, porque las obras sin terminar se deterioran en menos que canta un gallo, cuesta muchísimo volver a ponerlas en marcha, se quedan obsoletas, en fin, complicado. Y luego están las viviendas terminadas, que se dividen entre las de las grandes ciudades y las de la playa. Llas primeras son las que más valor conservan porque la demanda acaba por absorberlas, y las segundas, que nacieron ya con mal pie pues estaban destinadas a ser ocupadas de tarde en tarde, las que menos salida tienen.
Las alternativas para todo este catálogo de inmuebles desocupados son desde luego complicadas, pues el error de cálculo ha sido terriblemente desmesurado, pero tras un análisis concienzudo se deberían de poder encontrar alternativas. Una de ellas puede ser el urbanisno adaptativo, que viene a plantear que mientras que no haya manera de usar un inmueble para el fin al que estaba predestinado le demos un uso alternativo que al menos lo mantenga ocupado, como explica Manu Fernández. El planteamiento es que es necesario programar ahora todo el hardware, es decir el soporte físico, el ordenador por continuar con un término informático, y que lo que falta ahora es ese software, esos  programas que pongan en uso esos soportes. Sobra hardware y falta software, faltan "tácticas de intervención en la ciudad más útiles, creativas y participativas", programar nuevos usos alternativos.
Pero de momento estas alternativas que plantea el urbanismo adaptativo, también llamado del mientras tanto, no pasan de ser un mecanismo no productivo en términos económicos y financieros, por lo cual, si bien puede ser muy útil para fomentar procesos de participación ciudadana y revitalización de centros urbanos, se ve incapaz de resolver el problema de las ruinas de los descampados. El urbanismo adaptativo está muy bien porque es mucho más inteligente que el expansivo, y mucho más eficaz ahora mismo, pero para hacer urbanismo hace falta que exista previamente una ciudad, hace falta extender la ciudad a los lugares en los que hemos creado inmuebles sin vida.
Por ejemplo, para afrontar el problema de los miles de residencias secundarias abandonadas y sin ninguna perspectiva de verse ocupadas, un mecanismo que me parece que al menos habría que explorar es el de la creación de pequeñas ciudades dedicadas al teletrabajo, fuera de los grandes centro urbanos, en las zonas de costa en los que existen miles de viviendas deshabitadas. Estoy seguro de que mucha gente estaría encantada de obtener un puesto de trabajo remunerado parcialmente en especies con una vivienda digna junto al mar. Esto por supuesto debería ser una política de estado, apoyada por las entidades bancarias y coordinada con las grandes empresas. Se deberían tomar medidas fiscales, apoyar la creación de centros de teletrabajo comunitarios, que por ejemplo en Estados Unidos han estado financiados por el Estado, si bien están iniciando ahora un declive debido a las elevadas  prestaciones que están ofreciendo ya las nuevas tecnologías para el funcionamiento de los puestos de teletrabajo individuales. Esto del puede parecer algo anecdótico, pero las políticas de apoyo al respecto son en estos momentos una de las prioridades de la administración norteamericana, empeñada en ofrecer soluciones innovadoras, transparentes y sostenibles a sus empleados.
No se le pueden pagar indefinidamente las vacaciones a los activos inmobiliarios, no queda más remedio que buscarles trabajo también a ellos, como a los millones de parados que al hilo de esta debacle hemos generado. España ha estado enferma durante muchos años, enferma de codicia, y la ciudad de hoy es un reflejo de ello. Los remedios financieros, aunque necesarios en estos momentos en los que hay que apagar el fuego, serán insuficientes. Tras el incendio es necesario usar la inteligencia, apostar por nuevas ideas, confiar en una creatividad que busque soluciones consistentes y duraderas.



13 comentarios:

  1. No se si en nuestra sociedad latina el teletrabajo se va a establecer como algo standard a corto plazo. Entiendo que no, ya que si ni siquiera tenemos unos horarios flexibles que sean acordes a los países europeos, mucho menos creo que la Administración española vaya a fomentar este tipo de enfoque laboral en nuestra sociedad. En este país el empresario se fija más en lo Cuantitativo o hardware (horas que pasa físicamente el trabajador en su puesto de trabajo de 9 a 12:30 y de 17:30 a 20:30) más que en lo Cualitativo o software laboral (rendimiento efectivo o real del tiempo empleado por el trabador, con independencia del lugar).

    Además, leí una vez al economista Santiago Niño Becerra que en el año 2005, España tenía la misma productividad que Suecia tenía en 1973. Ampliándose a día de hoy esa distancia de manera holgada sin que ningún político haya hecho nada.

    Por tanto no creo que esa variable de la productividad o teletrabajo sea una opción futurible a corto plazo para dar salida a los activos inmobiliarios ociosos. Mas bien sería una POLÍTICA COMPLEMENTARÍA para solucionar el problema de las urbanizaciones fantasma que hay construidas a lo largo del país. Parece ser que el actual gobierno esta acuciado por la crisis y ha optado para tranquilizar a los mercados, pagando la fiesta que disfrutaron los Bancos del 1998 hasta el 2007 a costa de todos nosotros a través del famoso Banco Malo.

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  2. Insisto, No esta mal la idea del teletrabajo, pero tal imposibilidad radica en que actualmente la salvaje sobreoferta de viviendas en España se estima entre 4 y 5 millones. Junto al apabullante stock de viviendas de nueva construcción sin vender que se estimaba entre 1 y 1,5 millones. Además de los cientos de miles de viviendas que nunca encontrarán comprador, ya que en España hay más viviendas que hogares: un parque de más de 25 millones de viviendas a finales del año 2007, según datos del Banco de España, sobre un total de 16,7 millones de familias españolas. Con un promedio de 1,56 viviendas por familia española.

    Por todo ello entiendo que es muy difícil de solucionar el problema que has citado en tu artículo solamente con una política de este tipo. Aunque tampoco creo que la creación de un Banco malo lleno de activos tóxicos básicamente inmobiliarios sea una solución a corto plazo. Posiblemente la más rápida, pero no la mejor. La impresión que me da como ciudadano es que hay mucha gente ganando mucho dinero en esta crisis con todas estas estrategias económicas al pescar en río revuelto.

    Un cordial saludo.

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  3. Hola Martin H.
    Lo que me interesa plantear, más que una solución concreta, es que o nos ponemos a pensar o no vamos a salir nunca de esta situación, sobre todo metiendo esos activos debajo de la alfombra y mirando para otro lado, a ver si se reactivan solos. Cada caso es un mundo, cada promoción, cada vivienda, necesita de un análisis pormenorizado, si hemos sido capaces de construirlas, lo cual es un esfuerzo bastante considerable, al menos deberíamos ser capaces de pensar en algo que hacer con ellas.
    En cualquier caso, el tema del teletrabajo no es en absoluto despreciable. Grandes urbanizaciones abandonadas que son de los grandes bancos podrían alojar centros de trabajo de los propios bancos, servicios telefónicos y muchas más cosas que se pueden hacer a distancia. En los Países Bajos, por ejemplo, el teletrabajo está llegando a cotas del 30% de la actividad, mientras que en España no llega al 5%, y ya dije en el post que en Estados Unidos, que van siempre por delante, es un asunto de estado, porque toene muchísimas ventajas desde el punto de vista ambiental, social, urbano, etc... Creo que no es en absoluto despreciable, pero en cualquier caso tan solo una cosa más, como dices complementaria, de algo que debería ser en mi opinión una de los ausuntos de estado en este momento prioritarios y sobre los que habría que investigar a fondo. Vamos, que no entiendo como no se ha creado un Ministerio de Reactivación de Activos Inmobiliarios Tóxicos u Ociosos (MRAITuO).
    Muchas gracias por tus visitas y tus comentarios.
    Saludos.

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  4. El otro día estaba leyendo el País. Y me acordé de tu artículo en el blog. Parece ser que lo del E-lancer o teletrabajador autónomo está más cerca de lo que nos creemos. Un saludo.

    Te dejo el link del artículo en cuestión:

    http://sociedad.elpais.com/sociedad/2012/05/29/vidayartes/1338320269_995685.html

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  5. Por cierto, esta semana se ha dado luz verde por el Pleno del Ayuntamiento de Tarifa a la urbanización de toda la playa de Valdevaqueros. Una salvajada vamos. Es una de mis playas favoritas de España. Me cabrea que 4 paletos de pueblo pretendan urbanizar esta playa con cemento sin atender al valor ambiental que representa. Parece ser que el pelotazo urbanístico de estos caciques estará compuesto por 1.423 plazas hoteleras y 350 viviendas.

    Te dejo el link citado:

    http://www.abc.es/20120530/sociedad/abci-valdevaqueros-urbanizacion-tarifa-201205300838.html

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  6. Hoy he leído esta noticia: Marina d'Or compite con Madrid y Barcelona por quedarse con Eurovegas

    http://www.elmundo.es/elmundo/2012/06/03/valencia/1338717863.html

    Ya puestos, y aunque me gustaba más la idea de un complejo Disney, podría ser una muy buena opción para el Llano Central.

    El levante almeriense tiene el mejor clima de la península y dentro de poco unas excelentes comunicaciones con la llegada del AVE a Vera y el aeropuerto de Almería. No se me ocurre un sitio mejor para invertir en ocio.

    Delfin

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    1. Antes tendrán que terminar el Parque Temático sobre las Bombas de Palomares que prometieron. No crees? jajajajaja!!!

      http://www.publico.es/ciencias/362827/palomares-un-parque-tematico-para-olvidar-las-bombas

      Sólo espero que se lleven el 1/2 kilo de plutonio que todavía queda esparcido por Sierra almagrera. Con eso me conformaría. Un saludo.

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    2. Gracias Martin H por tus referencias, lo del teletrabajo no es, de verdad, ninguna tontería. Lo de Tarufa brutal, que obtusos podemos llegar a ser los humanos, nunca dejaremos de sorprendernos. Lo de marina D'Or ya es para partirse de risa, aunque no se puede negar que sería solución para un activo inmobiliario ocioso monumental.
      Lo de palomares es muy curioso, conmemorar algo para tratar de olvidarlo / ocultarlo nunca se me hubiera ocurrido. Yo lo dedicaría más biena a Paco el de la bomba ..., mucho más poético. Un saludo

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    3. Paco el de La Bomba + Disney podría ser una buena mezcla para el Llano Central. Gracias Delfín.

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  7. No sé: yo el teletrabajo lo había siempre entendido como algo más individual, y disperso en el espacio. Si juntas teletrabajador+teletrabajador+teletrabajador en el mismo sitio, ¿no acabas generando una pequeña ciudad de teletrabajadores, y por tanto, desvirtuando el concepto inicial? Un abrazo, Andrés

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    1. Andrés, lo del teletrabajo no es más que una idea, lo que me parece más importante es incidir en que habrá que hacer algo inteligente con todo lo que hemos construido estos últimos años y no sirve para nada o está totalmente desaprovechado en el mejor de los casos. No hay otra salida.
      De todas formas, el teletrbajdor no tiene porqué estar diseminado, creo yo, una ciudad de teletrabajadores no em parece desvirtuar el concepto inicial.
      Abrazos.

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  8. Hola de nuevo: y gracias por el comentario sobre el Mesías Artur Mas. At this particular moment, everybody crossing its fingers. Un abrazo, y ¡queremos un nuevo post en M30!

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  9. Mañana, en el Colegio de Arquitectos de Madrid, jornada ¿Activos "tóxicos"? Una visión profesional. La oportunidad de la SAREB. A ver qué cuentan. Os contaré.

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